農地法×不動産登記

農地法許可・届出要否自動診断

以下のステップの質問に順に回答すると、必要な許可（第3条・4条・5条）または不要の判定と、登記時の添付書類が自動算出されます。

STEP 1 土地の性質確認

Q1. 登記簿上の地目および土地の現況を選択してください

登記地目が「田」または「畑」である（現況に関わらず、登記簿地目が農地の場合は原則対象）

登記地目は非農地（原野・山林・雑種地等）だが、現況が農地（耕作地・採草放牧地）である（実質主義・現況主義により農地法の適用を受けます）

登記地目・現況ともに非農地（宅地・原野・山林・雑種地など）である（現況も原野等の場合は農地法の制限対象外です）

STEP 2 権利変動の態様・行為の種類

Q2. 不動産登記を行う理由（取引・原因）を選択してください

STEP 3 取得後の目的確認

Q3. 取引・移動の目的を選択してください

農地のまま継続利用する（耕作目的）農地以外（住宅建物を建てる、駐車場・資材置場にする等）に転用する

STEP 4 都市計画法上のエリア

Q4. 対象土地の都市計画区域区分を選択してください

市街化区域市街化調整区域 / 非線引き区域 / 都市計画区域外

判定結果

左側の質問に回答すると、判定結果がここにリアルタイムで表示されます。

農地法と不動産登記の実務要点解説

実務上で誤りやすいポイントや例外規定についての詳細解説です。

1. 相続・遺贈による取得の例外ルール

相続（遺産分割含む）によって農地を取得した場合、農地法第3条の許可は不要です。法務局での所有権移転登記時に許可書を添える必要はありません。
また、「包括遺贈」および「相続人に対する特定遺贈」も許可不要ですが、「相続人以外の第三者に対する特定遺贈」は許可書が必要となります。

【重要実務】事後届出が法律上義務付けられています

登記上の許可書は不要ですが、相続等により権利を取得した場合は、取得を知った日から10か月以内に農業委員会への事後届出（農地法第3条の3第1項の規定による届出）が義務付けられています（怠ると過料の対象となります）。

2. 原因日付（効力発生時期）のズレ

農地法第5条に基づく許可が必要な売買では、当事者間で「○月○日売買契約」を締結していても、法律上の所有権移転効力は**「農地法許可書が到達した日（または許可日）」**に発生します。
登記申請書の「原因」欄の作成にあたっては、契約日ではなく**許可日（または許可書到達日）**を特定する必要があります。

3. 5条条件付所有権移転仮登記

農地法第5条の許可を受ける前に順位保全を目的として「条件付所有権移転仮登記」を申請する場合であっても、仮登記の申請段階で**農地法第5条の許可書（市街化区域なら届出）**を提出する必要があります。
許可書なしで仮登記申請を行うことはできません。

4. 競売・公売における制限

競売や公売により農地を取得する場合、入札参加時または売却決定までに農業委員会等が発行する**「買受適格証明書」**を取得する必要があります。
登記手続き時には最終的な売却許可決定とともに農地法許可等の証明が確認されます。

5. 登記地目が「原野」「山林」「雑種地」等の場合の取扱い（現況主義）

農地法は**「現況主義（実質主義）」**をとっているため、登記簿上の地目が「原野」「山林」「雑種地」であっても、実際に耕作されている土地（農地）や主として家畜の飼料用・放牧に使われている土地（採草放牧地）であれば農地法の適用を受けます。
逆に、登記簿地目が原野で、現況も自然のままの原野（未開墾地・荒廃地）であれば農地法の許可・届出は不要です。長期間放置され農地に復元不能な土地は農業委員会から「非農地証明」を取得して地目変更を行う実務も存在します。

農地法各条文・手続き対比表

条文	目的・要件	市街化区域	市街化調整区域等	主な登記目的
第3条	農地のまま権利移動（売買・贈与等）	農業委員会の許可（エリア区分問わず許可必要）		所有権移転・賃借権設定
重要第3条の3 第1項	相続・包括遺贈・合併等による農地の権利取得	【許可不用】ただし権利取得を知った日から10か月以内に農業委員会への事後届出（農地法第3条の3第1項の届出）が必要		登記時は添付不要（登記完了後に行政届出）
第4条	所有者自身が農地以外に転用	農業委員会へ事前届出	都道府県知事等の許可	地目変更登記
第5条	転用目的で権利移動（譲渡＋転用）	農業委員会へ事前届出	都道府県知事等の許可	所有権移転・仮登記等

農地法×不動産登記総合ナビゲーター

農地法許可・届出要否自動診断

Q1. 登記簿上の地目および土地の現況を選択してください

Q2. 不動産登記を行う理由（取引・原因）を選択してください

Q3. 取引・移動の目的を選択してください

Q4. 対象土地の都市計画区域区分を選択してください

判定結果

農地許可・届出を伴う登記手続きの全容タイムライン

事前調査・都市計画区分・現況の確認

農地法上の手続き（許可申請または届出）

登記原因の効力発生（農地法5条の場合の重要事項）

管轄法務局へ不動産登記申請

登記完了・登記識別情報の受領

農地登記添付情報チェックリスト

農地法と不動産登記の実務要点解説

1. 相続・遺贈による取得の例外ルール

2. 原因日付（効力発生時期）のズレ

3. 5条条件付所有権移転仮登記

4. 競売・公売における制限

5. 登記地目が「原野」「山林」「雑種地」等の場合の取扱い（現況主義）

農地法×不動産登記

農地法 許可・届出 要否自動診断

Q1. 登記簿上の地目および土地の現況を選択してください

Q2. 不動産登記を行う理由（取引・原因）を選択してください

Q3. 取引・移動の目的を選択してください

Q4. 対象土地の都市計画区域区分を選択してください

判定結果

農地許可・届出を伴う登記手続きの全容タイムライン

事前調査・都市計画区分・現況の確認

農地法上の手続き（許可申請 または 届出）

登記原因の効力発生（農地法5条の場合の重要事項）

管轄法務局へ不動産登記申請

登記完了・登記識別情報の受領

農地登記 添付情報チェックリスト

農地法と不動産登記の実務要点解説

1. 相続・遺贈による取得の例外ルール

2. 原因日付（効力発生時期）のズレ

3. 5条条件付所有権移転仮登記

4. 競売・公売における制限

5. 登記地目が「原野」「山林」「雑種地」等の場合の取扱い（現況主義）

農地法許可・届出要否自動診断

農地法上の手続き（許可申請または届出）

農地登記添付情報チェックリスト